Nueva ley de alquileres, la mirada estudiantil

El gasto en alquiler para acceder a una vivienda en nuestro país es cada vez más significativo, en particular en los segmentos de más bajos ingresos a los que, en los últimos tiempos, se suman cada vez más familias de ingreso medio. Esto no es más que una de las consecuencias de un problema más abarcativo que es el déficit habitacional. En el informe que se presenta, se proveen elementos para evaluar los efectos que presenta la nueva ley de alquileres en general, y a los estudiantes de la UNR en  particular.

El déficit habitacional no es una problemática exclusiva de nuestro país. En todo el mundo, el crecimiento demográfico y las necesidades habitacionales en general no concuerdan con el crecimiento urbanístico y el desarrollo de nuevos inmuebles. Sin embargo, las dificultades para acceder a una vivienda digna son mayores en los países más pobres y menos desarrollados, y constituyen una problemática crítica estructural que va creciendo en todos los países latinoamericanos.

En Argentina, la crisis habitacional es una constante que en los últimos tiempos parece incrementarse de forma más acelerada. El nuevo régimen de alquileres que entró en vigor en junio de 2020, a grandes rasgos, impone más riesgos y restricciones a los oferentes y los incita al blanqueo de su actividad. Por su parte, los mecanismos para balancear la toma de riesgo en el sector, aún no se encuentran del todo reglamentados.

Esto último parece tener su correlato con el movimiento de precios de alquiler de viviendas. La información del sector indica que comenzó a operar un aumento sostenido de precios a partir de octubre 2020. Es decir, cuatro meses con posterioridad a la sanción de la nueva ley de alquileres. Si bien de esta afirmación no puede afirmarse causalidad, existe una fuerte correlación entre la aprobación y el aumento de precios de alquileres, condicional a un período de rezago generalmente asociado a la formulación de nuevos contratos.

Por otra parte, cuando se aborda el problema desde el punto de vista teórico, no puede dejar de resaltarse que -como mínimo- no existe contradicción entre lo propuesto en la teoría y lo observado en el comportamiento del mercado inmobiliario. Es decir, por el momento, todo cuenta la misma historia: en el contexto actual, la nueva ley de alquileres favorece a una reducción de la oferta de unidades, como así también a la formación de expectativas por mayor nivel de precios.

¿Qué percepción tiene el estudiantado de la UNR con respecto a este tema, hacia mayo – junio de 2021? El estudio realizado indica que en las cohortes de estudiantes encuestadas todavía no han sentido el pleno impacto de la nueva ley de alquileres. La razón es obvia, la mayoría de quienes ya se encontraban cursando sus estudios mantienen contratos firmados bajo la vieja normativa de alquiler. Por otra parte, es factible suponer que las nuevas cohortes de alumnos no hayan ejecutado la totalidad de las búsquedas de vivienda, condicional a la modalidad virtual de dictado de clases que fue mayoritaria durante 2021.

Aún así y todo, la información recolectada permite conjeturar que:

• Los hogares que cubren los gastos por educación universitaria de sus hijos, tiene los suficientes recursos para mantener al menos a un miembro de la familia viviendo solo en algún tipo de vivienda, manteniendo todo lo demás constante (por ejemplo, nivel de precios).
• Existen elementos para afirmar que la decisión de alquilar de la comunidad de estudiantes de la UNR, es sensible ante variaciones de las barreras de entrada al mercado inmobiliario. Típicamente, garantías propietarias o depósitos en efectivo.
• Aun pudiendo mantener a miembros de la familia dedicados a estudios universitarios, una parte importante de las familias buscan abaratar costos relacionados a la confección y monitoreo de contratos de alquiler. Lo cual es un indicio de los límites presupuestarios que enfrentan las familias al momento de alquilar.
• Existe la expectativa de que modificaciones significativas del precio de los alquileres (a la suba), puedan ser un factor de riesgo al momento de decidir la continuidad o no de estudios universitarios por parte de los alumnos.

Evidentemente, un estudio sobre la influencia efectiva de la nueva ley de alquileres en la comunidad de estudiantes de la UNR, requiere de mayor perspectiva y de sucesivas mediciones alrededor del mismo tema. Aún así, el aporte de este trabajo radica en describir un escenario al que debería prestársele atención, sobre todo porque el precio de alquileres es un vector de decisión en lo que respecta a la continuidad de estudios de una parte significativa de la comunidad académica de la UNR.

Un aspecto no buscado, pero deseable de este estudio es que indica algunas perspectivas en relación al dictado de clases postpandemia. Tal es así, que además del contexto general de la economía argentina y de la irrupción de la nueva normativa de alquileres, las formas de cursado que se adopten a futuro (presencial, virtual o híbrida), se constituyen como un factor novedoso con respecto a la expectativa de continuidad de estudios de algunos grupos de la comunidad de estudiantes, como así también de la posibilidad de incorporar nuevos estudiantes.

El análisis que presenta el informe que acompaña a esta entrada es mucho más amplio que lo hasta aquí expuesto. En la primera parte, se brinda los  elementos para contextualizar las respuestas de los estudiantes de la UNR, en relación a su situación y estrategias de alquiler. Se presenta un esbozo del mercado de alquileres, la información poblacional que hay disponible en las estadísticas públicas sobre inquilinos, los elementos que se tienen en consideración para tasar un inmueble y un resumen de las diferencias entre la vieja y la nueva ley de alquileres.

La segunda sección trata la información recolectada en la encuesta realizada a los estudiantes de la UNR. La tercera parte, presenta un grupo de propuestas genéricas que pueden utilizarse como solución parcial a la problemática habitacional de los estudiantes de la UNR. Cierra el documento, una sección de conclusiones.