¡Se busca alquiler! – Nuevo marco normativo

El boom inmobiliario que vivió nuestro país en la década pasada, estuvo signado por restricciones en el mercado cambiario, la elevada inflación, la consecuente desconfianza en el peso como reserva de valor y la baja sofisticación de muchos inversores nacionales, obteniéndose como resultado una insuficiente canalización del ahorro al sistema financiero.

Como habitantes de Rosario hemos observado como parte de los excedentes del auge de la producción sojera de la provincia se han volcado a la construcción, con el objetivo de formar un activo que actúe como refugio de valor (en un contexto de inflación y volatilidad) y/o como fuente de ingreso adicional vía alquiler.

El informe hace hincapié en este sector, nos referimos puntualmente a la cuestión de los alquileres. Para entender dicho mercado, debemos considerar primero el contexto general, donde existe en nuestra sociedad una problemática habitacional.

El déficit habitacional se refiere tanto a cuestiones cuantitativas como cualitativas. Ambas dimensiones parecen empeorar en los últimos años.

Si se toma como punto de partida el censo de 2001, 2.600.000 hogares, un 25,8% del total tenían necesidades habitacionales insatisfechas. Según el censo de 2010, el número paso a 3.000.000 de hogares, un 24,6% del total. De esos tres millones, el 66% necesitaban mejorar o completar su vivienda y el 33% restante, requería una vivienda nueva.

En cuanto a la dimensión cualitativa, según el INDEC, a fines de 2020:

• El 78,9% de los hogares y el 74,5% de las personas habitan en viviendas cuyos materiales poseen calidad suficiente.
• El 7,8% de los hogares (9,6% de las personas) habita en viviendas cuyos materiales poseen una calidad insuficiente.
• El 13,3% lo hace en viviendas cuyos materiales poseen una calidad parcialmente insuficiente. En el caso de las personas el 15,8%.

Con relación a los servicios públicos solo el 52,3% de los hogares (46,4% de las personas) accede a los servicios de agua corriente, cloacas y gas natural. El resto no accede a al menos uno.

El mercado de alquileres

En cuanto a las características particulares del mercado, nos encontramos que la oferta de viviendas para alquiler, o vivienda en general, es relativamente inflexible en el corto plazo, dado el tiempo que implica su construcción por ende suele responder tardíamente a cambios en la demanda. De aquí se desprende que las medidas que no incluyan incentivos para incrementar la oferta resultarán en la práctica en un aumento de los precios (dado que tendríamos igual oferta y cada vez más demanda).

Mientras que, por el lado de la demanda de viviendas para alquiler, hay que resaltar que la misma no es homogénea, está compuesta por segmentos de diversos ingresos o poder adquisitivo. Las familias más pobres son las que se encuentran en mayor estado crítico y, a la vez, son excluidas de los mercados de créditos por falta de garantías.

Con relación a la evolución de los precios de los alquileres y los gastos relacionados al mantenimiento de la vivienda la información es bastante difusa, dado que las características de las viviendas son disimiles. El IPC se encuentra integrado por doce canastas, entre ellas “Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles”. En el gráfico, se presenta la serie mensual del IPC general y la canasta mencionada.

Como se puede observar desde 2017 a mediados de 2019 el incremento de dichos gastos fueron superiores al promedio general de la economía, esto principalmente ocurrió por la quita de subsidios y actualización tarifaria. A partir de mediados de 2019, la actualización de tarifas de servicios públicos fue suspendida y con relación a los alquileres sus incrementos fueron inferiores a la inflación. Sin embargo, estos datos corresponden al promedio de los 31 aglomerados relevados por la EPH.

Lamentablemente no se dispone de datos específicos para analizar el comportamiento de los precios de los alquileres en las grandes urbes de la zona central (Rosario, Córdoba, Mendoza, Santa Fe), Los únicos datos sobre alquileres desagregados disponibles son los publicados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que. Sin embargo, un estudio realizado por Zonaprop parecen indicar que el precio de los alquileres creció el 58% en el último año en Capital Federal, y 62% en Rosario, cuando la inflación fue de 46% en el mismo período.

El siguiente gráfico, caracteriza el régimen de tenencia de la vivienda, según los datos publicados por el INDEC en base a la EPH para el 2do semestre del 2020.

Marco Normativo

Según el art. 14 bis de nuestra Constitución Nacional, todos los habitantes de la Nación tienen el derecho de acceder a una “vivienda digna”. Esto implica entre otras cuestiones seguridad jurídica de tenencia, que puede adoptar diferentes formas, entre ellas el alquiler.

A fines de 2019 se desató una pandemia a nivel global conocida por el nombre del virus como SARS-CoV-2 (COVID-19). En marzo de 2020, para hacer frente a este desafío epidemiológico el poder ejecutivo nacional estableció una serie de Decretos de Necesidad y Urgencia (DNU). El DNU 260/2020 decretó la emergencia sanitaria en todo el territorio nacional, el DNU 297/2020 decretó el aislamiento social y preventivo. Bajo ese contexto imprevisto y frágil, con un Estado en default y una inflación que superaba el 40% anual, se establece un nuevo DNU, el 320/2020, que resumidamente congelaba el precio de los alquileres ya pactados y prohibía el desalojo por falta de pago. Luego, sucesivas prórrogas hicieron que la normativa de emergencia se extendiera hasta abril de 2021.

En junio de 2020, el congreso nacional sancionó una nueva ley de alquileres (Ley 27551), con la finalidad de actualizar el marco regulatorio de la actividad e intentar solucionar los diversos conflictos legales que el sector presentaba. Las principales diferencias con el régimen anterior pueden observarse en siguiente cuadro:

Además, se incorporan otras medidas como la obligatoriedad de declarar el contrato de alquiler ante la AFIP y el registro de correos electrónicos de las partes para notificaciones.

En el informe se completa con una síntesis del marco regulatorio en Chile y Uruguay a modo de parámetro comparativo. Como se aprecia de la normativa en los países vecinos, vemos que la problemática habitacional también está presente en ellos.

Conclusiones

A grandes rasgos, la nueva normativa impone más riesgos y restricciones a los oferentes y los incita al “blanqueo” de su actividad. Mientras que los mecanismos para agilizar los desalojos por incumplimiento de los inquilinos aún no se encuentran reglamentados.

Sumado a esto, las posibilidades de reclamos o de indexación del valor de los alquileres se vieron frenadas por DNU (decreto de necesidad y urgencia), que surgió como respuesta al contexto global de la pandemia generado por el COVID 19, que como todos sabemos, provocó una enorme caída de la actividad y de los ingresos de forma generalizada.

A casi un año de implementación de la nueva ley, puede observarse que muchas de las costumbres del “régimen anterior” aún se mantienen en la práctica. Además, el precio de los alquileres en este mismo período se incrementó a una tasa que casi duplica la tasa de inflación publicada por el INDEC, mientras que en los años anteriores los alquileres mantuvieron una tasa de inflación promedio en torno al 28%.

Lo que se observa en la práctica es que las políticas sectoriales parecen no tener en cuenta los incentivos de largo plazo que provocan en el mercado. Además, es necesario que se coordinen las políticas en los distintos niveles de gobierno para que las sectoriales específicas alcancen sus objetivos.

Las políticas de vivienda en alquiler deben ser un complemento, no un sustituto, a la vivienda en propiedad, responder al contexto y que se adecuen a los espacios o lugares específicos en que se los aplica. El Estado debe incluir al alquiler como una opción adicional en la política de vivienda dentro de sus planes generales de planificación urbana. Estos planes deben tener una mirada holística y deben abordar cuestiones como el acceso a los servicios públicos y el transporte.

* fe de erratas: entre el 17 y 27 de mayo estuvo disponible un borrador del trabajo por un error involuntario, desde el equipo pedimos disculpas por los inconvenientes ocasionados.